Mietpreisbremse: Wann sie gilt und wie Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – § 556d BGB. Es gibt vier wichtige Ausnahmen. Wer zu viel zahlt, muss die überhöhte Miete zunächst rügen; erst ab Zugang der Rüge kann in der Regel zurückgefordert werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Was ist passiert?
- Sie haben eine Wohnung neu angemietet und vermuten, dass die vereinbarte Miete deutlich über dem ortsüblichen Niveau liegt.
- Was sollten Sie jetzt tun?
- Prüfen, ob Ihre Gemeinde per Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist, dann Vergleichsmiete ermitteln und Auskunft verlangen.
- Welche Unterlagen sind wichtig?
- Mietvertrag mit Datum, aktueller Mietspiegel, Landesverordnung Ihres Bundeslands, Auskunft des Vermieters über die Vormiete.
- Welcher nächste Schritt ist sinnvoll?
- Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB geltend machen und anschließend die Rüge schriftlich erklären.
Die Grundregel
Nach § 556d BGB (öffnet in neuem Tab) darf bei Abschluss eines neuen Mietvertrags über Wohnraum in einem ausgewiesenen Gebiet die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete.
| Position | Wert |
|---|---|
| Wohnfläche | 70 m² |
| Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel | 11,00 €/m² |
| Vergleichsmiete gesamt | 770,00 € |
| Zulässiger Aufschlag 10 % | 77,00 € |
| Zulässige Höchstmiete | 847,00 € |
| Vereinbarte Nettokaltmiete | 980,00 € |
| Möglicher Überschreitungsbetrag | 133,00 € monatlich |
Die vier Ausnahmen
- Höhere Vormiete. War die Miete des Vormieters bereits höher als die zulässige Höchstmiete, darf diese Vormiete weiter verlangt werden – § 556e Absatz 1 BGB. Nicht berücksichtigt wird eine Vormiete, die in den letzten zwölf Monaten vor Vertragsende erhöht wurde.
- Modernisierung in den letzten drei Jahren. Wurde vor der Neuvermietung modernisiert, darf der Betrag aufgeschlagen werden, der bei einer Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB zulässig wäre – § 556e Absatz 2 BGB.
- Neubau. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind nach § 556f Satz 1 BGB ausgenommen.
- Umfassende Modernisierung. Bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung greift die Bremse nach § 556f Satz 2 BGB ebenfalls nicht. „Umfassend" bedeutet einen erheblichen Aufwand, der einem Neubau nahekommt.
Auskunftsanspruch und Rüge
Sie können nach § 556g Absatz 3 BGB (öffnet in neuem Tab) Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die zulässige Miethöhe maßgeblich sind – insbesondere über die Vormiete und über Modernisierungen. Diese Auskunft ist die Grundlage für alles Weitere.
Vorgehen in fünf Schritten
Gebietskulisse prüfen
Ist Ihre Gemeinde in der Landesverordnung aufgeführt und war die Verordnung bei Vertragsschluss in Kraft?
Vergleichsmiete ermitteln
Über den örtlichen Mietspiegel: richtiges Baujahr- und Größenfeld, Ausstattung und Lage sorgfältig einordnen.
Auskunft verlangen
Schriftlich Auskunft über Vormiete, Modernisierungen und Erstvermietungsdatum fordern, mit Frist von zwei Wochen.
Rüge erklären
Die Rüge muss die Überschreitung beanstanden. Sie sollte erkennen lassen, worauf sich die Beanstandung stützt. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass Sie zu viel gezahlte Miete zurückverlangen können.
Rückforderung geltend machen
Zurückgefordert werden kann grundsätzlich die nach Zugang der Rüge zu viel gezahlte Miete. Für die Zeit davor besteht der Anspruch nur eingeschränkt.
Rechtsfolgen einer Überschreitung
- Die Mietvereinbarung ist nur insoweit unwirksam, als sie die zulässige Höchstmiete übersteigt. Der Mietvertrag bleibt im Übrigen bestehen.
- Geschuldet ist ab Wirksamwerden der Rüge nur noch die zulässige Miete.
- Zu viel gezahlte Beträge können nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden.
- Eine Kündigung wegen der Rüge ist kein zulässiger Kündigungsgrund.
- Bei besonders krassen Überschreitungen können zusätzlich § 5 WiStG oder § 291 StGB in Betracht kommen – das sind jedoch Ausnahmefälle mit hohen Anforderungen.
Typische Fehler
- Annehmen, die Mietpreisbremse gelte überall – ohne die Landesverordnung zu prüfen.
- Die Rüge hinauszögern und dadurch Rückforderungsansprüche verlieren.
- Die Bruttomiete statt der Nettokaltmiete vergleichen.
- Die Auskunft des Vermieters nicht einfordern und ohne Datengrundlage rügen.
- Den Mietspiegel falsch einordnen und dadurch eine zu niedrige Vergleichsmiete annehmen.
- Aus Sorge vor Konflikten schweigen – die Rüge ist ein zulässiges Recht.
Häufige Fragen
- Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
- Grundsätzlich ja, wenn es sich um Wohnraummiete handelt. Für Möblierungszuschläge gibt es allerdings keine gesetzlich festgelegte Berechnungsmethode, was die Prüfung erschwert. Kurzzeitvermietung zum vorübergehenden Gebrauch ist ausgenommen.
- Kann mir gekündigt werden, wenn ich rüge?
- Die Geltendmachung eines gesetzlichen Rechts ist kein Kündigungsgrund. Eine darauf gestützte Kündigung wäre unwirksam. Bewahren Sie den gesamten Schriftverkehr auf.
- Was, wenn der Vermieter die Auskunft verweigert?
- Der Auskunftsanspruch ist einklagbar. Zudem kann sich der Vermieter auf Ausnahmen, über die er nicht ordnungsgemäß informiert hat, regelmäßig nicht berufen. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen.
- Wie finde ich heraus, ob meine Stadt betroffen ist?
- Über die Mietpreisbegrenzungsverordnung Ihres Bundeslands. Sie wird von der jeweiligen Landesregierung veröffentlicht und enthält die Liste der Gemeinden sowie die Geltungsdauer.
Wann professionelle Beratung sinnvoll ist
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Prüfung der Ausnahmetatbestände sind anspruchsvoll und wirken sich unmittelbar auf mögliche Rückforderungen aus. Lassen Sie Rüge und Berechnung vor dem Versand prüfen – durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein. Die Mieter App stellt keine Vergleichsmiete verbindlich fest und erbringt keine Rechtsberatung.
Quellen
- § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse)Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 556e BGB – Berücksichtigung der Vormiete und früherer ModernisierungenBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 556f BGB – Ausnahme für Neubau und umfassende ModernisierungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 556g BGB – Rechtsfolgen, Auskunft über die MieteBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen VergleichsmieteBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 5 WiStG – MietpreisüberhöhungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 291 StGB – WucherBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz