Mieterhöhung prüfen: Checkliste für das Erhöhungsschreiben
Prüfen Sie ein Erhöhungsverlangen in sechs Schritten: Form und Absender, Wartefrist von 15 Monaten, Begründung, Kappungsgrenze, Höhe im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und schließlich die eigene Überlegungsfrist. Fehlt eine der formalen Voraussetzungen, ist das Verlangen unwirksam – dann müssen Sie nicht zustimmen.
Das Wichtigste in Kürze
- Was ist passiert?
- Sie haben ein Schreiben erhalten, in dem der Vermieter Ihre Zustimmung zu einer höheren Miete verlangt.
- Was sollten Sie jetzt tun?
- Zugangsdatum notieren und das Schreiben systematisch gegen die sechs Prüfpunkte abgleichen, bevor Sie antworten.
- Welche Unterlagen sind wichtig?
- Erhöhungsschreiben samt Umschlag, Mietvertrag mit Nachträgen, Nachweise über frühere Erhöhungen, aktueller Mietspiegel Ihrer Stadt.
- Welcher nächste Schritt ist sinnvoll?
- Innerhalb der Überlegungsfrist schriftlich antworten – mit Zustimmung, Teilzustimmung oder begründeter Ablehnung.
Schritt 1: Form und Absender
Formale Mindestanforderungen
- Das Verlangen ist in Textform verfasst – E-Mail oder Brief genügen, § 558a Abs. 1 BGB
- Es ist an alle im Mietvertrag genannten Mieter gerichtet
- Es stammt vom Vermieter oder einer bevollmächtigten Verwaltung
- Bei Vertretung: Vollmacht beigefügt oder Verwaltung im Mietvertrag benannt
- Der geforderte neue Betrag ist eindeutig beziffert
- Der Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten soll, ist genannt
- Es ist ein Zustimmungsverlangen – keine einseitige Festsetzung
Schritt 2: Wartefrist
Die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein. Zusätzlich darf das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten bleiben bei dieser Rechnung außer Betracht.
Schritt 3: Begründung
§ 558a BGB verlangt eine Begründung. Zulässig sind im Wesentlichen vier Wege:
| Begründung | Worauf achten |
|---|---|
| Mietspiegel | Aktuelle Fassung, richtiges Baujahr- und Ausstattungsfeld, richtige Wohnfläche, Spanneneinordnung nachvollziehbar |
| Sachverständigengutachten | Von öffentlich bestellter oder vereidigter Person, mit Begründung, nicht nur Ergebnis |
| Drei Vergleichswohnungen | Konkret benannt mit Adresse und Lage, tatsächlich vergleichbar in Größe, Art, Ausstattung und Lage |
| Mietdatenbank | Nach § 558e BGB anerkannte Datenbank, Auszug beigefügt |
Schritt 4: Kappungsgrenze berechnen
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann eine Landesverordnung die Grenze auf 15 Prozent senken. Ob Ihre Stadt betroffen ist, ergibt sich aus der jeweiligen Landesverordnung.
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Nettokaltmiete vor drei Jahren | 700,00 € |
| Kappungsgrenze in der Region | 15 % |
| Höchstens zulässiger Zuschlag | 700 € × 15 % = 105,00 € |
| Höchstens zulässige neue Nettokaltmiete | 805,00 € |
| Vom Vermieter gefordert | 840,00 € |
| Ergebnis | Forderung übersteigt die Kappungsgrenze um 35,00 € |
Schritt 5: Vergleichsmiete einordnen
Mietspiegel richtig lesen
Wohnfläche prüfen
Steht im Mietvertrag eine andere Fläche als im Erhöhungsschreiben? Schon kleine Abweichungen verändern den Quadratmeterpreis spürbar.
Baujahr und Wohnungsgröße zuordnen
Mietspiegel arbeiten mit Feldern nach Baualter und Größe. Ein falsches Feld führt regelmäßig zu einem zu hohen Wert.
Ausstattungsmerkmale abgleichen
Fehlender Balkon, kein Aufzug, einfache Bäder, alte Fenster – solche Merkmale wirken sich innerhalb der Spanne mindernd aus.
Lage einordnen
Viele Mietspiegel unterscheiden Wohnlagen. Prüfen Sie, ob die Einordnung Ihrer Adresse stimmt.
Spanne beachten
Der Mietspiegel nennt in der Regel eine Spanne, nicht einen Punktwert. Der Vermieter darf nicht ohne Begründung den Höchstwert ansetzen.
Schritt 6: Fristen und Ihre Antwort
| Frist | Dauer | Bedeutung |
|---|---|---|
| Überlegungsfrist | Bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang | Zeit für Ihre Entscheidung, § 558b Abs. 2 BGB |
| Wirksamwerden | Ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang | Ab dann gilt die neue Miete bei Zustimmung |
| Klagefrist des Vermieters | 3 Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist | Frist, in der er auf Zustimmung klagen kann |
| Sonderkündigungsrecht | Bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang | Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats, § 561 BGB |
- Zustimmen. Wenn alles stimmt. Schriftlich und mit Datum, damit klar ist, ab wann die neue Miete gilt.
- Teilweise zustimmen. Wenn die Erhöhung nur teilweise berechtigt ist – etwa bis zur Kappungsgrenze. Der Betrag muss eindeutig beziffert sein.
- Begründet ablehnen. Wenn formale Anforderungen fehlen. Nennen Sie die Gründe sachlich; das erhöht die Chance auf eine außergerichtliche Klärung.
- Kündigen. Wenn Sie ohnehin ausziehen wollten, kann das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB die passende Lösung sein.
Typische Fehler
- Den Umschlag wegwerfen und das Zugangsdatum nicht mehr belegen können.
- Kappungsgrenze aus der Bruttomiete statt der Nettokaltmiete berechnen.
- Nur die Kappungsgrenze prüfen und die Vergleichsmiete außer Acht lassen.
- Die höhere Miete überweisen, bevor die Prüfung abgeschlossen ist.
- Formlos am Telefon zustimmen.
- Gar nicht reagieren und dadurch eine Zustimmungsklage in Kauf nehmen.
- Bei Vergleichswohnungen nicht prüfen, ob sie überhaupt vergleichbar sind.
Häufige Fragen
- Was ist, wenn meine Stadt keinen Mietspiegel hat?
- Dann muss der Vermieter anders begründen – etwa mit einem Gutachten oder drei konkret benannten Vergleichswohnungen. Auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde kommt in Betracht.
- Kann ich der Erhöhung nur teilweise zustimmen?
- Ja. Eine Teilzustimmung ist möglich und in der Praxis häufig. Beziffern Sie den Betrag, dem Sie zustimmen, eindeutig und schriftlich.
- Zählen Modernisierungserhöhungen bei der Kappungsgrenze mit?
- Nein. Erhöhungen nach § 559 BGB und Anpassungen der Betriebskosten bleiben bei der Berechnung der Kappungsgrenze außer Betracht.
- Der Vermieter droht mit Kündigung, wenn ich nicht zustimme.
- Die Verweigerung der Zustimmung ist kein Kündigungsgrund. Der Vermieter kann lediglich auf Zustimmung klagen. Eine solche Drohung sollten Sie ernst nehmen, aber rechtlich einordnen lassen.
Wann professionelle Beratung sinnvoll ist
Lassen Sie das Schreiben prüfen, wenn die Erhöhung erheblich ist, die Begründung auf Vergleichswohnungen oder einem Gutachten beruht oder Sie eine Klage befürchten. Mietervereine prüfen Erhöhungsverlangen für ihre Mitglieder; Fachanwälte für Mietrecht können Erfolgsaussichten einschätzen. Die Mieter App erbringt keine individuelle Rechtsberatung und stellt keine Vergleichsmiete verbindlich fest.
Quellen
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen VergleichsmieteBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 558a BGB – Form und Begründung der MieterhöhungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 558b BGB – Zustimmung zur MieterhöhungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 558d BGB – Qualifizierter MietspiegelBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 561 BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters nach MieterhöhungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 126 BGB – SchriftformBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz