Mieterhöhung: Welche Arten es gibt und was jeweils gilt
Die Miete kann nur auf gesetzlich vorgesehenen Wegen steigen: durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB, nach einer Modernisierung nach § 559 BGB, aufgrund einer vereinbarten Staffel- oder Indexmiete oder durch eine einvernehmliche Vereinbarung. Jede Variante hat eigene Formvorschriften, Grenzen und Fristen – und ein Schreiben, das sie nicht einhält, wirkt nicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Was ist passiert?
- Sie haben ein Schreiben erhalten, mit dem der Vermieter die Miete erhöhen möchte.
- Was sollten Sie jetzt tun?
- Zuerst feststellen, um welche Art der Erhöhung es geht. Davon hängt alles Weitere ab – Frist, Grenzen und ob Ihre Zustimmung überhaupt nötig ist.
- Welche Unterlagen sind wichtig?
- Erhöhungsschreiben mit Zugangsdatum, Mietvertrag mit allen Nachträgen, Übersicht über frühere Erhöhungen, örtlicher Mietspiegel.
- Welcher nächste Schritt ist sinnvoll?
- Die formalen Anforderungen prüfen, bevor Sie zustimmen oder zahlen. Nichts überstürzt unterschreiben.
Die vier Wege im Überblick
| Art | Grundlage | Zustimmung nötig? | Wichtigste Grenze |
|---|---|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | § 558 BGB | Ja | Kappungsgrenze und Vergleichsmiete |
| Modernisierung | § 559 BGB | Nein, aber Formvorschriften | Höchstens 8 % der Kosten pro Jahr |
| Staffelmiete | § 557a BGB | Bereits im Vertrag vereinbart | Mindestens 1 Jahr je Staffel |
| Indexmiete | § 557b BGB | Bereits im Vertrag vereinbart | Mindestens 1 Jahr unverändert |
Weg 1: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Das ist der häufigste Fall. Nach § 558 BGB (öffnet in neuem Tab) kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Er kann sie nicht einseitig festsetzen – er muss Sie um Zustimmung bitten.
- Wartefrist. Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein; das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
- Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Landesregierung die Grenze auf 15 Prozent absenken.
- Begründung. Nach § 558a BGB muss das Verlangen in Textform erfolgen und begründet werden – etwa mit dem Mietspiegel, einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.
- Überlegungsfrist. Sie haben nach § 558b BGB Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang, um zu entscheiden.
Weg 2: Erhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter nach § 559 BGB (öffnet in neuem Tab) jährlich 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Hier ist Ihre Zustimmung nicht erforderlich – dafür sind die formalen Anforderungen streng.
Was bei der Modernisierungserhöhung zu prüfen ist
- Wurde die Modernisierung vorher nach § 555c BGB ordnungsgemäß angekündigt?
- Handelt es sich wirklich um Modernisierung – oder um bloße Instandhaltung?
- Sind Instandhaltungsanteile aus den Kosten herausgerechnet worden?
- Sind erhaltene Fördermittel abgezogen?
- Ist die Erhöhung nach § 559b BGB in Textform erklärt und nachvollziehbar berechnet?
- Wird die Kappung nach § 559 Absatz 3a BGB eingehalten?
- Ist die Verteilung auf die Wohnungen nachvollziehbar dargestellt?
Zusätzlich begrenzt § 559 Absatz 3a BGB die Erhöhung innerhalb von sechs Jahren auf 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche; liegt die monatliche Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es 2 Euro.
Weg 3 und 4: Staffel- und Indexmiete
Bei diesen Modellen steht die künftige Entwicklung schon im Mietvertrag. Eine zusätzliche Erhöhung nach § 558 oder § 559 BGB ist während der Laufzeit weitgehend ausgeschlossen. Details in den Ratgebern Staffelmiete und Indexmiete.
Sonderkündigungsrecht nach einer Erhöhung
Nach § 561 BGB (öffnet in neuem Tab) können Sie das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang eines Erhöhungsverlangens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung tritt dann nicht ein. Dieses Recht gilt für Erhöhungen nach § 558 und § 559 BGB.
Typische Fehler
- Die erhöhte Miete zahlen, ohne die Art der Erhöhung geprüft zu haben.
- Das Zugangsdatum nicht notieren – alle Fristen hängen daran.
- Eine Zustimmungserklärung unterschreiben, ohne die Begründung geprüft zu haben.
- Bei der Modernisierungserhöhung den Instandhaltungsanteil ungeprüft hinnehmen.
- Die Kappungsgrenze über den falschen Zeitraum berechnen.
- Die Frist für die Zustimmung verstreichen lassen und dadurch eine Klage riskieren.
Häufige Fragen
- Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
- Bei der Erhöhung nach § 558 BGB ist Ihre Zustimmung erforderlich. Sind die Voraussetzungen erfüllt, besteht allerdings ein Anspruch darauf – der Vermieter kann die Zustimmung notfalls einklagen. Verweigern Sie sie deshalb nur mit nachvollziehbaren Gründen.
- Was passiert, wenn ich nicht reagiere?
- Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Nach Ablauf der Überlegungsfrist kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Reagieren ist deshalb fast immer besser als abzuwarten.
- Kann der Vermieter mehrere Erhöhungsarten kombinieren?
- Eine Erhöhung nach § 558 BGB und eine Modernisierungserhöhung nach § 559 BGB sind grundsätzlich nebeneinander möglich, folgen aber jeweils eigenen Voraussetzungen und Fristen. Bei Staffel- und Indexmiete ist eine zusätzliche Erhöhung weitgehend ausgeschlossen.
- Gilt die Mietpreisbremse auch bei einer Erhöhung?
- Die Mietpreisbremse betrifft die zulässige Miethöhe bei Neuabschluss eines Mietvertrags, nicht spätere Erhöhungen im laufenden Verhältnis. Siehe Mietpreisbremse.
Wann professionelle Beratung sinnvoll ist
Wenn die Erhöhung hoch ausfällt, die Begründung unklar ist oder der Vermieter mit einer Zustimmungsklage droht, sollten Sie die Sache prüfen lassen. Mietervereine bieten ihren Mitgliedern eine Prüfung des Erhöhungsschreibens an; ein Fachanwalt für Mietrecht kann die Erfolgsaussichten einordnen. Die Mieter App erbringt keine individuelle Rechtsberatung.
Quellen
- § 557 BGB – Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder GesetzBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 557a BGB – StaffelmieteBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 557b BGB – IndexmieteBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen VergleichsmieteBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 558a BGB – Form und Begründung der MieterhöhungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 558b BGB – Zustimmung zur MieterhöhungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach ModernisierungsmaßnahmenBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 559b BGB – Geltendmachung der ErhöhungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 561 BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters nach MieterhöhungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz