Mietkaution zurückfordern: Fristen, Abzüge und Vorgehen
Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution abrechnen und den nicht benötigten Teil zurückzahlen. Eine gesetzliche Frist dafür gibt es nicht; in der Praxis wird ein Zeitraum von etwa drei bis sechs Monaten als angemessen angesehen. Ein Teilbetrag darf länger einbehalten werden, wenn eine Betriebskostenabrechnung noch aussteht.
Das Wichtigste in Kürze
- Was ist passiert?
- Das Mietverhältnis ist beendet, die Wohnung übergeben – die Kaution ist aber noch nicht zurückgezahlt.
- Was sollten Sie jetzt tun?
- Schriftlich zur Abrechnung und Auszahlung auffordern, mit konkreter Frist und Bankverbindung.
- Welche Unterlagen sind wichtig?
- Mietvertrag mit Kautionsvereinbarung, Zahlungsnachweis der Kaution, Übergabeprotokoll, Kündigung, letzte Betriebskostenabrechnung.
- Welcher nächste Schritt ist sinnvoll?
- Nach Fristablauf zweite Frist setzen und die Verzugsfolgen benennen.
Die Regeln zur Kaution
§ 551 BGB (öffnet in neuem Tab) begrenzt und schützt die Kaution gleich mehrfach:
- Höchstens drei Nettokaltmieten. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben bei der Berechnung außer Betracht.
- Zahlung in drei Raten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mietzahlungen.
- Getrennte Anlage. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Sie ist damit auch in einer Insolvenz geschützt.
- Zinsen stehen dem Mieter zu. Erträge erhöhen die Sicherheit und werden mit ausgezahlt.
- Zweckbindung. Die Kaution sichert Ansprüche aus dem Mietverhältnis – sie ist keine Vorauszahlung auf die letzten Mieten.
Wann die Kaution fällig wird
Fällig wird der Rückzahlungsanspruch, wenn dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist zugestanden hat und feststeht, dass keine Ansprüche mehr bestehen. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Als Orientierung gelten drei bis sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.
| Zeitpunkt | Was üblicherweise gilt |
|---|---|
| Rückgabe der Wohnung | Beginn der Prüfungsfrist des Vermieters |
| Bis etwa 3 Monate danach | Abrechnung und Rückzahlung des unstrittigen Teils |
| 6 Monate nach Rückgabe | Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen der Mietsache verjähren, § 548 BGB |
| Bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung | Zurückbehaltung nur eines angemessenen Teilbetrags |
Welche Abzüge zulässig sind
| Zulässig | Nicht zulässig |
|---|---|
| Offene Mietzahlungen | Normale Gebrauchsspuren |
| Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung | Renovierung ohne wirksame Vereinbarung |
| Vom Mieter verursachte Schäden über normale Abnutzung hinaus | Pauschale Einbehalte ohne Begründung |
| Kosten für nicht durchgeführte, wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen | Modernisierung durch den Vermieter |
| Angemessener Teilbetrag bis zur nächsten Abrechnung | Einbehalt der gesamten Kaution wegen einer offenen Abrechnung |
So fordern Sie die Kaution zurück
Unterlagen zusammenstellen
Kautionsvereinbarung, Zahlungsnachweise, Übergabeprotokoll, Kündigung mit Zugangsnachweis, Fotos vom Zustand bei der Übergabe.
Erstes Anschreiben
Etwa drei Monate nach der Rückgabe: Abrechnung und Auszahlung verlangen, Bankverbindung angeben, Frist von zwei bis vier Wochen setzen.
Abrechnung prüfen
Jeden Abzug einzeln nachvollziehen. Verlangen Sie zu jedem Posten einen Beleg.
Zweite Frist mit Verzugshinweis
Bleibt eine Reaktion aus: kurze, letzte Frist setzen und darauf hinweisen, dass Sie danach rechtliche Schritte prüfen und Verzugszinsen geltend machen.
Durchsetzen
Bleibt es dabei, kommen ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Klage vor dem Amtsgericht in Betracht. Prüfen Sie vorher eine Rechtsschutzversicherung.
Typische Fehler
- Die letzte Miete einbehalten statt die Kaution gesondert zurückzufordern.
- Den Zahlungsnachweis über die Kaution nicht aufbewahren.
- Ohne Übergabeprotokoll ausziehen und den Zustand nicht belegen können.
- Abzüge akzeptieren, ohne Belege zu verlangen.
- Die Sechsmonatsfrist des § 548 BGB nicht kennen.
- Jahrelang warten und die Verjährung des eigenen Anspruchs riskieren.
- Keine Bankverbindung angeben und dem Vermieter damit eine Ausrede liefern.
Häufige Fragen
- Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
- Für die Prüfung wird eine angemessene Frist zugestanden, in der Praxis meist drei bis sechs Monate. Ein Teilbetrag darf bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung einbehalten werden, aber nicht die gesamte Kaution.
- Bekomme ich Zinsen?
- Ja. Die Kaution ist verzinslich anzulegen, und die Erträge stehen Ihnen zu. Verlangen Sie mit der Abrechnung einen Nachweis über die Anlage und die Zinsen.
- Was gilt bei einem Eigentümerwechsel?
- Der Erwerber tritt in das Mietverhältnis ein und ist regelmäßig auch für die Rückzahlung der Kaution verantwortlich. Richten Sie Ihre Forderung an den aktuellen Eigentümer und informieren Sie zur Sicherheit auch den früheren.
- Wann verjährt mein Anspruch?
- Der Rückzahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist und Sie davon Kenntnis hatten. Warten Sie trotzdem nicht so lange.
Wann professionelle Beratung sinnvoll ist
Wenn der Vermieter Abzüge geltend macht, die Sie für unberechtigt halten, oder gar nicht reagiert, ist rechtliche Unterstützung sinnvoll. Bei streitigen Renovierungsklauseln lohnt eine Prüfung fast immer, weil viele verbreitete Klauseln unwirksam sind. Die Mieter App erbringt keine individuelle Rechtsberatung.
Quellen
- § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von MietsicherheitenBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 546 BGB – Rückgabepflicht des MietersBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche und des WegnahmerechtsBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 556 BGB – Vereinbarungen über BetriebskostenBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 286 BGB – Verzug des SchuldnersBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz