Wasserschaden in der Mietwohnung: Sofortmaßnahmen und Rechte
Bei einem Wasserschaden schließen Sie zuerst den Haupthahn und sichern die Wohnung, dokumentieren dann den Zustand und melden den Schaden unverzüglich dem Vermieter. Die Beseitigung des Gebäudeschadens ist Sache des Vermieters. Für Schäden an Ihrem Hausrat ist Ihre Hausratversicherung zuständig – die Zuständigkeiten laufen getrennt.
Das Wichtigste in Kürze
- Was ist passiert?
- Wasser tritt aus einer Leitung aus, dringt von oben oder außen ein, oder Sie entdecken durchfeuchtete Wände und Böden.
- Was sollten Sie jetzt tun?
- Wasser abstellen, Strom in betroffenen Bereichen abschalten, Wertgegenstände sichern, fotografieren, sofort melden.
- Welche Unterlagen sind wichtig?
- Fotos und Videos vor dem Aufräumen, Uhrzeit des Schadenseintritts, Liste beschädigter Gegenstände mit Kaufbelegen, Versicherungsunterlagen.
- Welcher nächste Schritt ist sinnvoll?
- Vermieter und – bei Hausratschäden – die eigene Versicherung informieren. Trocknungsphase dokumentieren und Minderung vorbehalten.
Sofortmaßnahmen in der richtigen Reihenfolge
Wasserzufuhr stoppen
Haupthahn der Wohnung, notfalls im Keller. Bei Wasser von oben: Nachbarn oder Hausverwaltung sofort verständigen.
Strom sichern
Sicherung für betroffene Räume ausschalten, Geräte vom Netz nehmen, sofern gefahrlos möglich.
Beweise sichern, bevor aufgeräumt wird
Übersichtsfotos, Detailaufnahmen der Austrittsstelle, ein kurzes Video, Aufnahmen der beschädigten Gegenstände am Fundort. Datum und Uhrzeit müssen erkennbar sein.
Hausrat retten
Möbel hochstellen, Teppiche entfernen, Dokumente und Elektronik in Sicherheit bringen. Sie sind verpflichtet, den Schaden gering zu halten.
Vermieter unverzüglich informieren
Telefonisch und am selben Tag schriftlich. § 536c BGB verlangt die unverzügliche Anzeige, unabhängig von der Ursache.
Eigene Versicherung melden
Hausratversicherung bei Schäden am eigenen Eigentum, Haftpflichtversicherung, wenn Sie den Schaden verursacht haben und Dritte betroffen sind.
Schadensliste erstellen
Jeden beschädigten Gegenstand mit Bezeichnung, Anschaffungsjahr und – wenn vorhanden – Kaufbeleg erfassen.
Wer wofür zuständig ist
| Betroffen | Zuständig | Grundlage |
|---|---|---|
| Gebäude, Leitungen, Estrich, Wände | Vermieter über seine Gebäudeversicherung | Erhaltungspflicht § 535 BGB |
| Möbel, Kleidung, Elektronik des Mieters | Hausratversicherung des Mieters | Versicherungsvertrag |
| Schaden beim Nachbarn, vom Mieter verursacht | Privathaftpflicht des Mieters | Versicherungsvertrag |
| Schaden durch Pflichtverletzung des Vermieters | Vermieter | § 536a BGB, § 280 BGB |
| Trocknungsgeräte und deren Stromkosten | Regelmäßig Vermieter | Beseitigungspflicht |
Die Trocknungsphase
Die Trocknung ist häufig belastender als der Schaden selbst: Dauerlärm, Wärme, eingeschränkt nutzbare Räume, aufgestemmte Böden. Auch diese Phase ist ein Zustand, der von der vertragsgemäßen Nutzung abweicht – und deshalb bei der Frage der Minderung mitzählt.
Während der Trocknung dokumentieren
- Datum von Aufstellung und Abbau jedes Geräts
- Zählerstand vor und nach dem Einsatz, jeweils fotografiert
- Anzahl der Geräte und Laufzeiten pro Tag
- Welche Räume in welchem Umfang nicht nutzbar sind
- Lärmpegel und Beeinträchtigung, kurz notiert
- Fotos der aufgestemmten oder geöffneten Bauteile
- Kommunikation mit Vermieter, Versicherung und Trocknungsfirma
Mietminderung und Folgeschäden
Solange Räume nicht oder nur eingeschränkt nutzbar sind, kommt eine Minderung nach § 536 BGB in Betracht – auch während der Trocknung. Das gilt unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden trifft: Die Minderung setzt kein Verschulden voraus. Wie Sie dabei vorgehen, steht im Ratgeber Mietminderung.
Typische Fehler
- Aufwischen und aufräumen, bevor irgendetwas fotografiert wurde.
- Beschädigte Gegenstände entsorgen, bevor die Versicherung sie erfassen konnte.
- Den Zählerstand vor der Trocknung nicht ablesen.
- Aus Sorge vor Streit den eigenen Verursachungsbeitrag verschweigen.
- Nur den Vermieter informieren und die eigene Hausratversicherung vergessen.
- Auf Nachfrage der Versicherung mit Schätzungen statt Belegen antworten.
- Nach Abschluss der Trocknung die betroffenen Bereiche nicht weiter beobachten.
Häufige Fragen
- Ich habe den Schaden selbst verursacht. Muss ich das sagen?
- Ja. Die Anzeigepflicht gilt unabhängig von der Ursache, und Verschweigen verschlimmert die Lage regelmäßig. Für Schäden an fremdem Eigentum ist üblicherweise Ihre Privathaftpflicht zuständig.
- Wasser kommt aus der Wohnung über mir. Was tun?
- Vermieter beziehungsweise Hausverwaltung sofort informieren, damit dort abgestellt werden kann. Ihre eigenen Ansprüche richten sich in erster Linie gegen den Vermieter aus dem Mietverhältnis, nicht gegen die Nachbarn.
- Muss ich die Trocknungsgeräte dulden?
- Ja, die Beseitigung des Schadens ist zu ermöglichen. Das ändert nichts daran, dass die Beeinträchtigung während dieser Zeit bei der Minderung berücksichtigt werden kann.
- Wer zahlt ein Hotel, wenn die Wohnung unbewohnbar ist?
- Das hängt von Ursache und Verschulden ab und häufig auch vom Versicherungsvertrag. Kündigen Sie die Unterbringung vorher an, wählen Sie eine angemessene Unterkunft und sammeln Sie alle Belege.
Wann professionelle Beratung sinnvoll ist
Bei größeren Wasserschäden, streitiger Ursache, Regressforderungen einer Versicherung oder längerer Unbewohnbarkeit sollten Sie frühzeitig anwaltlichen Rat einholen. Prüfen Sie außerdem, ob eine Rechtsschutzversicherung besteht. Dieser Ratgeber ersetzt keine Prüfung Ihres Einzelfalls.
Quellen
- § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des MietvertragsBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und RechtsmängelnBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 536a BGB – Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des MietersBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 536c BGB – Während der Mietzeit auftretende Mängel, MängelanzeigeBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 280 BGB – Schadensersatz wegen PflichtverletzungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz