Schaden dem Vermieter melden: Ablauf, Frist und Nachweis
Melden Sie einen Schaden unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern. Bei akuter Gefahr genügt zunächst ein Anruf, danach folgt sofort eine schriftliche Bestätigung. § 536c BGB macht die Anzeige zur Pflicht des Mieters – wer sie versäumt, haftet für Schäden, die dadurch entstehen oder größer werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Was ist passiert?
- In der Wohnung ist ein Schaden aufgetreten: Wasser läuft aus, etwas ist gebrochen, ein Gerät oder eine Installation ist defekt.
- Was sollten Sie jetzt tun?
- Zuerst die Gefahr eindämmen, dann fotografieren, dann melden. Bei Gefahr im Verzug telefonisch und danach schriftlich nachfassen.
- Welche Unterlagen sind wichtig?
- Fotos und Videos vor jeder Aufräumaktion, Uhrzeit und Datum, Mietvertrag, Kontaktdaten des Vermieters oder der Hausverwaltung.
- Welcher nächste Schritt ist sinnvoll?
- Eine Frist zur Beseitigung setzen und den Verlauf protokollieren. Bei größeren Schäden zusätzlich die eigene Hausratversicherung informieren.
Wann eine Meldung nötig ist
Gemeldet wird jeder Schaden an der Mietsache – unabhängig davon, wer ihn verursacht hat und wer am Ende dafür aufkommt. Die Anzeigepflicht aus § 536c BGB (öffnet in neuem Tab) ist bewusst weit gefasst: Der Vermieter soll die Chance bekommen, rechtzeitig einzugreifen.
- Wasseraustritt, Rohrbruch, Feuchtigkeit an Wand oder Decke
- Heizung, Warmwasser oder Elektrik fallen aus
- Fenster, Türen, Rollläden oder Schlösser sind defekt
- Risse im Mauerwerk, abplatzender Putz, lose Fliesen
- Schimmelbildung, auch wenn die Ursache noch unklar ist
- Schäden am Gebäude, die von außen einwirken – etwa nach Sturm
- Einbruchspuren oder beschädigte Gemeinschaftsanlagen
Der Ablauf Schritt für Schritt
Gefahr eindämmen
Wasser abstellen, Strom abschalten, betroffene Bereiche sichern. Nur, soweit es gefahrlos möglich ist.
Beweise sichern, bevor aufgeräumt wird
Mehrere Fotos aus unterschiedlichen Abständen, ein kurzes Video, ein Foto mit einem Maßstab wie einem Zollstock. Datum und Uhrzeit müssen erkennbar sein.
Sofort telefonisch informieren
Bei Eile: Hausverwaltung oder Notdienst anrufen. Notieren Sie Uhrzeit, Gesprächspartner und Zusagen unmittelbar nach dem Gespräch.
Schriftlich nachfassen
Am selben Tag eine kurze schriftliche Meldung: Was, wo, seit wann, welche Sofortmaßnahmen Sie getroffen haben, welche Reaktion Sie erwarten.
Frist setzen
Bei akuten Schäden 24 bis 48 Stunden, bei nicht akuten Schäden in der Regel zwei Wochen. Nennen Sie ein konkretes Datum, keine vage Formulierung.
Zutritt ermöglichen
Bieten Sie von sich aus mehrere Termine an. Das entkräftet später den Einwand, die Beseitigung sei an Ihnen gescheitert.
Verlauf protokollieren
Jeder Anruf, jeder Handwerkerbesuch, jede Zusage mit Datum. Diese Chronologie ist Ihr wichtigster Beleg.
Was in die Schadensmeldung gehört
Inhalt der Meldung
- Ihr Name und die vollständige Adresse der Wohnung inklusive Lage im Haus
- Datum und, wenn bekannt, Uhrzeit des Schadenseintritts
- Sachliche Beschreibung: was genau, in welchem Raum, welches Ausmaß
- Wie Sie es bemerkt haben und ob es sich verändert
- Welche Sofortmaßnahmen Sie ergriffen haben
- Konkrete Aufforderung zur Beseitigung mit Fristdatum
- Angebot mehrerer Termine für Besichtigung oder Handwerker
- Hinweis auf beigefügte Fotos
- Datum und Ihre Unterschrift beziehungsweise Ihr Name bei E-Mail
Den Zugang nachweisbar machen
Eine Frist beginnt erst, wenn Ihr Schreiben zugegangen ist – so der Grundgedanke des § 130 BGB (öffnet in neuem Tab). Deshalb ist die Versandart keine Nebensache. Welche Variante wann passt, steht ausführlich im Ratgeber Einschreiben an den Vermieter.
Welche Versicherung wofür zuständig ist
| Betroffen | In der Regel zuständig |
|---|---|
| Gebäude, Wände, Leitungen, Estrich | Gebäudeversicherung des Vermieters |
| Ihre Möbel, Kleidung, Elektronik | Ihre Hausratversicherung |
| Schaden, den Sie bei Dritten verursacht haben | Ihre Privathaftpflichtversicherung |
| Streit über Ursache und Kostentragung | Gegebenenfalls Rechtsschutzversicherung oder Mieterverein |
Typische Fehler
- Aufräumen und trocknen, bevor Fotos gemacht wurden.
- Nur anrufen und darauf vertrauen, dass es festgehalten wird.
- Einen eigenen Handwerker beauftragen, ohne dass die engen Voraussetzungen des § 536a Absatz 2 BGB vorliegen.
- Aus Sorge vor Kosten abwarten – das vergrößert Schaden und Haftungsrisiko.
- Eine Frist ohne konkretes Datum setzen („zeitnah", „so bald wie möglich").
- Termine für Besichtigungen mehrfach absagen, ohne Alternativen anzubieten.
Häufige Fragen
- Reicht eine E-Mail als Meldung?
- Für die Meldung selbst in der Regel ja. Schwieriger ist der Nachweis des Zugangs, wenn der Empfänger die E-Mail bestreitet. Bei wichtigen Fristsetzungen ist ein zusätzlicher nachweisbarer Versandweg sinnvoll.
- Muss ich einen Notdienst rufen, wenn niemand erreichbar ist?
- Bei akuter Gefahr für die Wohnung dürfen Sie das Nötige veranlassen, um Schlimmeres zu verhindern. Beschränken Sie sich auf die Gefahrenabwehr, dokumentieren Sie die Erreichbarkeitsversuche und stimmen Sie alles Weitere danach mit dem Vermieter ab.
- Der Vermieter sagt, ich sei schuld. Was nun?
- Die Ursache ist eine Tatsachenfrage. Widersprechen Sie sachlich, bestehen Sie auf einer Ursachenklärung und halten Sie Ihre Version schriftlich fest. Bei größeren Beträgen ist ein Gutachten oder rechtliche Beratung sinnvoll.
Wann professionelle Beratung sinnvoll ist
Sobald es um erhebliche Beträge, eine streitige Schadensursache, ein Sachverständigengutachten oder Forderungen des Vermieters gegen Sie geht, sollten Sie anwaltlichen Rat einholen. Mietervereine beraten ihre Mitglieder ebenfalls. Dieser Ratgeber ersetzt keine Prüfung Ihres Einzelfalls.
Quellen
- § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des MietvertragsBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 536c BGB – Während der Mietzeit auftretende Mängel, MängelanzeigeBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 536a BGB – Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des MietersBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 280 BGB – Schadensersatz wegen PflichtverletzungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 130 BGB – Wirksamwerden der Willenserklärung gegenüber AbwesendenBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz