Schimmel in der Wohnung: Ursache klären und richtig vorgehen
Schimmel in der Wohnung ist ein Mangel, wenn er auf einer Ursache beruht, die der Vermieter zu verantworten hat – etwa Baumängel, Wärmebrücken oder undichte Stellen. Melden Sie den Befall sofort und dokumentieren Sie ihn gründlich. Der Streit dreht sich fast immer um die Ursache, nicht um den Schimmel selbst.
Das Wichtigste in Kürze
- Was ist passiert?
- An Wand, Decke, Fensterlaibung oder hinter Möbeln zeigt sich dunkler oder farbiger Belag, oft mit modrigem Geruch.
- Was sollten Sie jetzt tun?
- Sofort fotografieren, Raumklima messen und protokollieren, den Befall schriftlich melden. Nicht überstreichen und nicht großflächig selbst entfernen.
- Welche Unterlagen sind wichtig?
- Fotos mit Maßstab und Datum, Messreihe zu Temperatur und Luftfeuchtigkeit, Grundriss mit Markierung, Lüftungsprotokoll, Mietvertrag.
- Welcher nächste Schritt ist sinnvoll?
- Ursachenklärung durch den Vermieter verlangen und eine Frist setzen. Bei größerem Befall gesundheitliche Aspekte ernst nehmen.
Die möglichen Ursachen
Schimmel wächst, wo über längere Zeit Feuchtigkeit an einer Oberfläche verfügbar ist. Woher diese Feuchtigkeit kommt, entscheidet über die Verantwortung. Das Umweltbundesamt hat dazu einen ausführlichen fachlichen Leitfaden veröffentlicht.
| Ursachenbereich | Typische Anzeichen |
|---|---|
| Bauliche Ursache (Vermieterseite) | Befall an Außenwandecken, Fensterlaibungen, Sockelbereichen; kalte Wandoberflächen; Feuchtigkeit auch bei normalem Lüften |
| Baufeuchte nach Sanierung | Befall kurz nach Fenstertausch oder Dämmung, mehrere Wohnungen betroffen |
| Wasserschaden oder Leckage | Örtlich begrenzter, plötzlicher Befall, oft nach einem konkreten Ereignis |
| Nutzungsbedingt (Mieterseite) | Befall an Innenwänden ohne Kältebrücke, sehr hohe Raumluftfeuchte über lange Zeit, kaum Lüftung |
So dokumentieren Sie richtig
Beweissicherung
Übersichts- und Detailfotos
Pro betroffener Stelle: ein Foto des ganzen Raums, eines der Wand, eines im Nahbereich mit Zollstock oder Lineal als Maßstab. Datum muss erkennbar sein.
Fläche vermessen
Breite und Höhe der befallenen Fläche in Zentimetern notieren, ebenso die Lage im Raum und die Himmelsrichtung der Wand.
Raumklima messen
Ein einfaches Thermo-Hygrometer genügt. Zweimal täglich Temperatur und relative Luftfeuchtigkeit notieren, über mindestens zwei bis vier Wochen.
Lüftungsprotokoll führen
Datum, Uhrzeit und Dauer jedes Stoßlüftens festhalten. Das ist der direkte Gegenbeweis zum Vorwurf, es sei zu wenig gelüftet worden.
Möbelabstände dokumentieren
Fotografieren Sie, dass Möbel mit Abstand zur Außenwand stehen. Auch das ist ein häufiger Streitpunkt.
Grundriss markieren
Eine einfache Skizze mit eingezeichneten Befallstellen macht die Zusammenhänge sofort verständlich.
Meldung an den Vermieter
Das gehört in die Meldung
- Betroffene Räume, Wandseite und Himmelsrichtung
- Größe der befallenen Fläche in Zentimetern
- Zeitpunkt, seit wann der Befall besteht und ob er wächst
- Hinweis auf beiliegende Fotos und die Messreihe
- Ausdrückliche Aufforderung, die Ursache fachgerecht klären zu lassen
- Frist mit konkretem Datum, in der Regel ein bis zwei Wochen
- Angebot mehrerer Termine für Besichtigung und Messung
- Vorbehalt der Mietminderung für die Dauer des Mangels
Gesundheit und Sofortmaßnahmen
- Bei größerem Befall oder gesundheitlichen Beschwerden ärztlichen Rat einholen und die Beschwerden dokumentieren lassen.
- Betroffene Räume möglichst wenig nutzen, insbesondere Schlafräume.
- Kleinste Flächen können nach den Empfehlungen des Umweltbundesamtes vorsichtig gereinigt werden – aber erst nach der Dokumentation und niemals ohne Schutzausrüstung.
- Großflächigen Befall keinesfalls selbst entfernen. Das ist Sache einer Fachfirma.
- Weiter regelmäßig stoßlüften und normal heizen – auch während des Streits. Wer die Räume auskühlen lässt, verschlechtert die Lage.
Wenn ein Gutachten nötig wird
Bleibt die Ursache streitig, führt an einer sachverständigen Klärung meist kein Weg vorbei. Beauftragen Sie ein Privatgutachten nicht vorschnell auf eigene Kosten – klären Sie vorher, ob eine Rechtsschutzversicherung eintritt oder ob ein selbständiges Beweisverfahren bei Gericht der bessere Weg ist. Diese Weichenstellung sollten Sie rechtlich beraten treffen.
Typische Fehler
- Überstreichen oder mit Chlorreiniger entfernen, bevor dokumentiert wurde.
- Erst nach Monaten melden – das schwächt die Position erheblich.
- Kein Lüftungs- und Messprotokoll führen und den Vorwurf dann nicht entkräften können.
- Sich auf mündliche Zusagen der Hausverwaltung verlassen.
- Aus Angst vor Streit gar nicht heizen und lüften.
- Ein teures Privatgutachten beauftragen, ohne die Kostenfrage vorher zu klären.
Häufige Fragen
- Muss ich die Wohnung lüften, wie der Vermieter es verlangt?
- Geschuldet ist ein normales, zumutbares Wohnverhalten. Regelmäßiges Stoßlüften und angemessenes Heizen gehören dazu. Vorgaben, die weit über das übliche Maß hinausgehen, sind in der Regel nicht zumutbar – zumal sie dann oft auf einen Baumangel hindeuten.
- Kann ich wegen Schimmel die Miete mindern?
- Wenn die Voraussetzungen des § 536 BGB vorliegen, ja. Die Höhe hängt vom Ausmaß ab und lässt sich nicht pauschal beziffern. Siehe Mietminderung.
- Der Vermieter will nur streichen lassen. Reicht das?
- Nur, wenn die Ursache tatsächlich behoben ist. Andernfalls kehrt der Befall zurück. Bestehen Sie schriftlich auf einer Ursachenklärung und halten Sie fest, was tatsächlich gemacht wurde.
- Wer trägt die Kosten der Sanierung?
- Liegt die Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters, trägt er die Kosten. Ist das Nutzungsverhalten nachweislich ursächlich, kann es umgekehrt sein. Genau deshalb ist die Ursachenklärung so wichtig.
Wann professionelle Beratung sinnvoll ist
Sobald der Vermieter die Verantwortung ablehnt, Sanierungskosten von Ihnen verlangt oder ein Gutachten im Raum steht, sollten Sie anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Bei gesundheitlichen Beschwerden ist zusätzlich ärztliche Abklärung wichtig. Dieser Ratgeber ersetzt weder rechtliche noch medizinische Beratung im Einzelfall.
Quellen
- § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des MietvertragsBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und RechtsmängelnBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 536c BGB – Während der Mietzeit auftretende Mängel, MängelanzeigeBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 536a BGB – Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des MietersBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- Schimmel im Innenraum – Leitfaden des UmweltbundesamtesUmweltbundesamt