Heizung ausgefallen: Was Mieter jetzt tun können
Der Vermieter schuldet während der Heizperiode eine beheizbare Wohnung – das folgt aus seiner Erhaltungspflicht nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Melden Sie einen Ausfall sofort und setzen Sie eine sehr kurze Frist von ein bis drei Tagen. Bleibt die Wohnung kalt, kommen Minderung und in engen Grenzen die Beschaffung von Ersatzgeräten auf Kosten des Vermieters in Betracht.
Das Wichtigste in Kürze
- Was ist passiert?
- Die Heizkörper bleiben kalt oder werden nicht ausreichend warm, oft in Verbindung mit fehlendem Warmwasser.
- Was sollten Sie jetzt tun?
- Raumtemperaturen mehrmals täglich messen und notieren, sofort melden, sehr kurze Frist setzen.
- Welche Unterlagen sind wichtig?
- Temperaturmessungen mit Datum und Uhrzeit je Raum, Fotos vom Thermometer, Mängelanzeige, Belege über Ersatzheizgeräte und Stromverbrauch.
- Welcher nächste Schritt ist sinnvoll?
- Bei anhaltender Kälte Minderung ankündigen und über eine Ersatzbeschaffung entscheiden – vorher rechtlich absichern.
Was der Vermieter schuldet
Zur vertragsgemäßen Beschaffenheit einer Wohnung gehört, dass sie sich in der Heizperiode auf eine für das Wohnen übliche Temperatur bringen lässt. Die Heizperiode wird in der Praxis meist mit dem Zeitraum 1. Oktober bis 30. April angesetzt; auch außerhalb dieser Zeit muss bei anhaltend niedrigen Außentemperaturen geheizt werden können.
Zu den üblichen Zielwerten: In Wohn- und Aufenthaltsräumen werden tagsüber verbreitet etwa 20 bis 22 Grad Celsius als Orientierung herangezogen, nachts etwas weniger. Diese Werte sind keine gesetzlich festgeschriebenen Grenzwerte, sondern Erfahrungswerte aus der Praxis; maßgeblich bleiben die Umstände des Einzelfalls und der Mietvertrag.
Sofortmaßnahmen
Ursache eingrenzen
Betrifft es alle Heizkörper oder nur einen? Sind Nachbarn ebenfalls betroffen? Zeigt das Thermostat etwas an? Muss der Heizkörper entlüftet werden? Diese Angaben beschleunigen die Reparatur erheblich.
Temperaturen messen und protokollieren
Pro betroffenem Raum morgens, mittags und abends messen. Notieren Sie Raum, Uhrzeit, Innentemperatur und – wenn möglich – die Außentemperatur. Ein Foto des Thermometers mit Datum ist ideal.
Sofort melden
Anruf bei Vermieter oder Hausverwaltung, danach am selben Tag schriftlich. Bei Ausfall außerhalb der Geschäftszeiten den im Haus ausgehängten Notdienst nutzen.
Kurze Frist setzen
Ein bis drei Tage mit konkretem Datum. Ausdrücklich auf die Jahreszeit und die gemessenen Temperaturen hinweisen.
Zutritt sicherstellen
Mehrere Zeitfenster anbieten und erreichbar bleiben. Bei einem eiligen Mangel wird schnelle Terminverfügbarkeit erwartet.
Minderung vorbehalten
Im Schreiben ausdrücklich festhalten, dass Sie die Miete für die Dauer des Ausfalls mindern werden.
Ersatzheizgeräte – wann die Kosten erstattet werden
Kommt der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug oder ist sofortiges Handeln zur Erhaltung der Wohnung nötig, erlaubt § 536a Absatz 2 BGB (öffnet in neuem Tab) die Selbstvornahme mit Kostenersatz. Bei einer ausgefallenen Heizung im Winter kann das die Anschaffung oder Miete von Heizgeräten umfassen.
Voraussetzungen für den Kostenersatz
- Der Mangel wurde nachweisbar angezeigt
- Eine angemessene, sehr kurze Frist wurde gesetzt und ist abgelaufen
- Die Maßnahme ist verhältnismäßig – Heizlüfter, nicht Hotelaufenthalt als erste Wahl
- Anschaffung angekündigt und Kostenrahmen mitgeteilt
- Alle Rechnungen und Belege aufbewahrt
- Stromverbrauch dokumentiert: Zählerstand vor und nach dem Einsatz
Mietminderung bei Heizungsausfall
Ein vollständiger Heizungsausfall in der kalten Jahreszeit gehört zu den schwerwiegenden Mängeln; die Beeinträchtigung kann erheblich sein. Eine feste Quote lässt sich dennoch nicht nennen – sie hängt von Außentemperatur, Dauer, betroffenen Räumen und Restwärme ab. Das Vorgehen beschreibt der Ratgeber Mietminderung.
Auswirkung auf die Heizkostenabrechnung
Unabhängig vom Ausfall gilt: Heizkosten müssen nach der Heizkostenverordnung überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Wird gegen diese Pflicht verstoßen, sieht § 12 HeizkostenV (öffnet in neuem Tab) ein Kürzungsrecht des Nutzers um 15 Prozent des auf ihn entfallenden Anteils vor. Mehr dazu im Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen.
Typische Fehler
- Tagelang abwarten, ob es „von selbst wieder geht".
- Keine Temperaturen messen – dann fehlt später jeder belastbare Nachweis.
- Eine Frist von zwei Wochen setzen, obwohl es Winter ist.
- Sofort teure Geräte kaufen, bevor eine Frist gesetzt wurde.
- Ins Hotel ziehen, ohne dies vorher anzukündigen und die Kosten abzustimmen.
- Den Stromzählerstand nicht ablesen und den Mehrverbrauch nicht belegen können.
Häufige Fragen
- Ab wann muss die Heizung funktionieren?
- In der Praxis wird meist die Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April angesetzt. Entscheidend ist aber die tatsächliche Witterung: Auch im Mai kann bei anhaltender Kälte Heizbedarf bestehen.
- Nur ein Heizkörper wird nicht warm – ist das ein Mangel?
- Auch das kann ein Mangel sein, je nach betroffenem Raum und Ausmaß der Beeinträchtigung. Prüfen Sie zunächst, ob Entlüften hilft, und melden Sie es andernfalls.
- Kann ich ins Hotel ziehen und die Kosten ersetzt verlangen?
- Nur in Ausnahmefällen und wenn die Wohnung tatsächlich unbewohnbar ist. Kündigen Sie den Schritt vorher an, wählen Sie eine angemessene Unterkunft und klären Sie die Kostenfrage möglichst vorab.
- Was ist bei einer Gastherme in der Wohnung?
- Auch dann bleibt der Vermieter für die Funktionsfähigkeit verantwortlich, sofern die Therme mitvermietet ist. Wartungspflichten können vertraglich geregelt sein – prüfen Sie Ihren Mietvertrag.
Wann professionelle Beratung sinnvoll ist
Wenn der Ausfall länger als wenige Tage andauert, der Vermieter nicht reagiert oder Sie Ersatzbeschaffungen von mehr als geringem Umfang planen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen – etwa durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein. Dieser Ratgeber ersetzt keine Prüfung Ihres Einzelfalls.
Quellen
- § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des MietvertragsBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und RechtsmängelnBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 536a BGB – Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des MietersBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- § 536c BGB – Während der Mietzeit auftretende Mängel, MängelanzeigeBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV)Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz